Paragraaf grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid is een instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van de in programma 2 Wonen, bedrijven en recreëren opgenomen onderwerpen huisvesting, ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, infrastructuur, recreatie en natuur.
In deze paragraaf nemen wij u mee in de uitgangspunten met betrekking tot het grondbeleid. We laten zien welke grondexploitaties lopen en geven inzicht in de risico´s die we lopen.

Door het tijdig opstellen en actualiseren van de grondexploitaties in eigen beheer worden kosten en opbrengsten in relatie met elkaar gebracht en ontstaat inzicht in de mogelijke financiële risico's. De grondexploitaties worden tweemaal per jaar geactualiseerd. De volgende uitgangspunten/parameters waren vastgesteld voor 2025:

Tabel 10.0 Uitgangspunten parameters

Voor wat betreft parameter rente het volgende:                                                             

Volgens de regels van de commissie BBV moet vanaf begrotingsjaar 2025 de algemene omslagrente worden gebruikt voor het toerekenen van rente aan de grondexploitaties. De rente-omslag wordt dan berekend door de netto rentelasten (rentelasten minus rentebaten) te delen door de boekwaarde van de vaste activa + voorraad gronden op begin begrotingsjaar. Indien dit rentepercentage echter meer dan 25% afwijkt van de werkelijke gerealiseerde rente dan moet deze rente worden gehanteerd. Uit nacalculatie blijkt dat de toe te rekenen rente in 2025 1,132% bedroeg in plaats van de gehanteerde 1,5%. Omdat dit dus meer dan 25% afwijkt is daarom 1,132%  gehanteerd bij deze actualisatie. 

De overige parameters, zoals bijvoorbeeld voor kostenstijging en opbrengstenstijging zijn niet meer van toepassing op deze grondexploitaties omdat ze nu kunnen worden afgesloten.
Bij het openen van een eventueel nieuwe grondexploitatie kunnen de parameters indien nodig worden geactualiseerd.  

Bij het vaststellen van de begroting 2026 zijn de grondprijzen gewijzigd. De volgende per 1 januari 2026 geldende grondprijzen zijn echter niet meer van invloed op de grondexploitaties van de Breedvennen, de Poortmannen en Centrumplan Leende. 

Tabel 10.1 Grondprijzen

Bedragen x €1

De laatste actualisatie  leidt tot het volgende resultaat per einde van de exploitaties: 

Naast een actieve grondexploitatie kan de gemeente in voorkomende gevallen kiezen voor een faciliterend grondbeleid, waarbij sprake kan zijn van kostenverhaal. Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. Gemeentelijke kosten verbonden aan het desbetreffende exploitatiegebied kunnen op de particuliere exploitant worden verhaald. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan; ze beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit inspraakprocedures en het vaststellen van het bestemmingsplan. Daarnaast wordt het eigendom en beheer van de eventuele openbare ruimte vaak door de gemeente overgenomen. 

Hiervoor wordt gewerkt aan een Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen. 

In het verleden was de gemeente voor het voeren van een goed grondbeleid verplicht om een genormeerde reserve grondexploitatie te vormen. Inmiddels is deze verplichting vervallen. Het is daarom van belang om te bezien met welke risico’s we rekening dienen te houden bij het bepalen van het noodzakelijk weerstandsvermogen van de gemeente (zie paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing). De resultaten van de grondexploitaties vormen door het vervallen van de verevening via de reserve grondexploitaties onderdeel van het resultaat van de gemeente Heeze-Leende.

Er zijn geen risico's meer. 

De Bulders
De Bulders BV/CV is als aparte entiteit verantwoordelijk voor haar eigen risico’s. Daarom heeft zij binnen haar eigen grondexploitatie een risicobuffer opgenomen. Met de levering van de gronden van de gemeente aan de Bulders is in het verleden een risico voor de gemeente ontstaan. De Bulders heeft vreemd vermogen aan moeten trekken voor het kunnen aankopen van de gronden en het starten met bouwrijp maken van de gronden. De gemeente staat 100% garant voor deze lening. Inmiddels zijn veel van de gronden verkocht en is de kredietfaciliteit afgesloten.

Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek, waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven. De percentage of completion (Poc) methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door de gemeente worden uitgevoerd.
Bij de berekening van de tussentijdse winst volgens Poc-methode worden de volgende formules gehanteerd:

Op de verwachte winst worden de project specifieke risico’s becijferd en in mindering gebracht. Bij de gemeente Heeze-Leende hanteren we daarom bij de berekening van de tussentijdse winstneming het verwachte resultaat volgens het worst case scenario.

Inmiddels zijn alle kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties gerealiseerd. 

In de voorgaande jaren is op basis van deze Poc-methode al eerder tussentijds winstgenomen en zijn deze bedragen toegevoegd aan de reserves grondexploitaties.  Hieronder treft u een overzicht hiervan aan van de totale winstneming tot en met 2025: